地产洗牌前夜:有人疯狂抢地,有人冷眼旁不悦目
发布时间:2020-07-09

  地产洗牌前夜:有人疯狂抢地,有人冷眼旁不悦目

  孙梦凡

  一宗3.16万平方米的商住地,引来房企千轮竞拍、耗时近7幼时竞价、成交溢价率118.78%……这是日前发生在烟台的土拍“盛况”,竞得者为重新悄然组织三四线的碧桂园。

  近两个月来,这栽近乎疯狂的土拍炎潮并非个例。从江苏的徐州、盐城,到一线城市北京、深圳,高溢价抢地、超百轮竞拍习以为常,房企来势汹汹杀回土地市场的势头,比盛夏来得更为凶猛。

  是捡漏补仓照样反势膨胀?疫情冲击还未十足消逝,房企一番猛如虎的操作让业界直呼“望不懂”。“尽管调控及疫情冲击仍在,企业对市场照样有信念,情愿往做大周围。”众位分析人士外达了相通望法。

  然而,并非一切人都陷入狂炎,相较于龙光、奥园、始开等反势发力的房企,诸如万科、融创、金茂却是“冷眼旁不悦目”的态势,前五月紧缩在公开土地市场的拿地金额,鲜少高溢价抢地。

  “前百房企的中游,必定会有暗马冲出来。但因头部房企周围上风带来的融资成本矮、土地获取能力强,会让进入这个梯队的门槛越来越高、难度越来越大。”贝壳钻研院高级分析师潘浩认为。

  谁在反势抢地?

  “今天的土储就是明天的周围,敢在矮谷借钱、拿地,就能曲道超车!”五矿地产董事长何剑波曾说,得好于重大的人口和城镇化盈余,吾国地产走业不息是高杠杆下的土储驱动模式。

  时至今日,这一“法则”在房企心中仍占有难以撼动的地位。疫情暂缓以来,房企杀回土地市场的速度,变态惊人。

  6月15日,江苏徐州出让一住宅地块,通过5个众幼时、796轮竞价,终极招商蛇口(001979.SZ)以24.11亿元将其收好囊中,溢价率超过138%。

  同样在徐州,6月4日,鼓楼区出让一住宅用地,经188轮竞价,德信中国(02019.HK)旗下公司以7.252亿元摘得,溢价率135.39%。

  将视线周围拉大,5月27日,江苏盐城出让一商住地块,通过846轮竞价,碧桂园(02007.HK)旗下公司以总价6.55亿元竞得,溢价率高达125%。

  当下土地市场正上演的火炎场面,超乎市场想象。中指院数据表现,今年前5月300城土地出让金16219亿元,同比添长5.54%;平均楼面地价为5080元/平米,同比大幅上涨18%。

  第一财经记者查阅中指院数据统计后发现,前五月拿地金额TOP100房企中,至稀奇23家企业同比添幅为正,疫情下仍在拿真金白银砸向土地市场。

  周围房企中,中国恒大(03333.HK)、保利地产(600048.SH)、龙湖集团(00960.HK)、中国海外发展(00688.HK)、招商蛇口(001979.SZ)仍在反势发力,前五月拿地金额别离高达550亿、390亿、385亿、340亿、277亿,同比添幅别离为187.96%、25.81%、14.24%、7.59%、182.65%。

  一些身处走业中游的房企也不甘示弱,中国奥园(03883.HK)、龙光集团(03380.HK)、建发股份(600153.SH)、祥生地产、始开集团(600376.SH)同期拿地金额别离为120亿元、304亿元、203亿元、128亿元、123亿元,同比添幅达215.79%、106.8%、178.08%、116.95%、101.64%。

  “今年的土地供答和成交,有清晰带动市场苏醒的作用,比如广州稀奇地上半年就开起添快土地供答速度,添上疫情下房企集体资金压力相对较大,反而让土地市场集体竞争压力会幼一点。”潘浩认为。

  另外,货币政策宽松叠添变通的调控政策,成为房企反势拿地的先决条件。“当下市场集体起伏性宽松,资金行使成本矮,此时拿地有助于扩大市场份额,升迁竞争力。”相符硕机构始席分析师郭毅称。

  广东省住房政策钻研中间始席钻研员李宇嘉外达了相通望法,疫情事后,各地迫于财政压力纷纷拿出核心地块来拍卖,添上近期市场起伏性宽松、购房需要有序苏醒,房企拿地信念得到挑振。

  能否曲道超车?

  “2020年是地产洗牌年,正本那些杠杆率较高的企业还能维持现金流,但疫情打乱了营业节奏和现金流安排,这会使洗牌力度比2019年更大。”中国银走业协会始席经济学家巴曙松认为。

  一些房企在洗牌年望到“曲道发力”的机会,万科A(000002.SZ)、融创中国(01918.HK)却在这股炎潮中外现得变态镇静。

  中指院数据表现,前五月,万科拿地金额245亿元,同比下跌45.19%,期内共新添开发项现在30个,拿地出售占比仅11%;融创同样“静悄悄”,前五月拿地金额199亿元,同比下跌69.53%,拿地出售比为18%。

  不光这样,诸众房企均展现出郑重态势。第一财经记者统计发现,前五月,碧桂园(02007.HK)、新城控股(601155.SH)、绿地控股(600606.SH)、金地集团(600383.SH)等周围房企拿地金额均同比消极,跌幅别离达-65.05%、-43.17%、-27.06%、-30.52%。

  “头部房企土储周围都比较高,无数需要是调整空间组织、购地成本和营业组织。”潘浩认为。

  截至2019岁暮,恒大、碧桂园、融创和保利土储量均超2亿平方米。其中,融创往年拿地金额1000亿元,同比添幅达156.41%。此前发力攒下的土储,让这些房企在疫情下可一时喘息,不消急于高溢价抢地。

  倘若说周围房企尚有“紧缩”的底气,一些仍在千亿之外的房企如禹州集团、始创置业、宝龙地产、相符景泰富,拿地金额同样紧缩,同比跌幅别离为-81.52%、-55.14%、-39.71%、-46.08%,这意味着什么?

  实际上,土地贮备的众少,意味着房企是否有优裕的后备土地可供开发。土地贮备不能,将导致企业发展难以为继;而土地贮备过量,则意味着企业能够有较众资金沉淀在土储上。

  何剑波同样认为,经此一“疫”,高杠杆的土储驱动模式将被推翻,随着地价、房价的价差越来越幼,土储已变成双刃剑。一些此前重金拿地试图让本身变成大鱼的房企,末了能够被另一条大鱼吃失踪。

  自房企涌向土地市场以来,众地地价清晰上涨,南通、徐州、宁波、温州等城市地价已达近两年最高点。4月以来,南通成交7宗宅地的平均楼板价约8388元/平方米,而往年其周边地块平均楼板价还不能8000元/平方米。

  Wind数据同样表现,以前三年,吾国土地价格上涨幅度达到24.1%,而商品房的出售价格上涨18%;2020年前5个月,土地价格较往年全年上涨幅度达到37%,而同期的商品房出售价格仅上涨2%。

  业内认为,未抢占此轮土拍炎潮的房企,不代外失踪发展的筹码,而一再高溢价入市的选手,也能够踩中的是地雷。“百强房企中下游的转折展望会很大,能够会因一个城市甚至几个项主意营销成败,影响业绩和排名。”潘浩称。